据了解，因为业主意见较大，虽然宝应阳光水岸小区去年成立了业委会，但却至今无法使用维修基金。“物业提议使用维修基金对小区监控进行维修，预防盗窃，但是，大部分业主都不同意，按照规定，没有超过半数业主同意，维修基金就没有办法申请使用。” 朱宝军告诉壹周刊记者，目前阳光水岸小区物业服务费只有0.65元/平方米，而拖欠物业费年限最长的业主已经达到4年，从入住小区后就没交过物业费。朱宝军认为，如果说小区物业不尽责，他感到很委屈。“小区去年连续发生火灾，都是物业工作人员冲在最前面。” 因为与业主关系紧张，“宏大物业”在阳光水岸小区的经营显然已经进入了恶性循环。朱宝军还向记者吐起“苦水”，目前阳光水岸项目共有物业员工30多人，每个月除了要按时支付人工工资，还要垫付3万多元的电费，因为物业费收缴率低，物业公司在小区管理中正常“入不敷出”。 事实上，包括市区万杨物业在内的多家物业公司，均曾将业主告上法庭，讨要物业费。而拒缴物业费已经成为业主“对抗”物业公司的一种普遍形式，更是物业、业主关系好坏的“晴雨表”。今年初，江都世纪景园小区因业主不交物业费，小区物业浙江佳源物业管理有限公司江都分公司，向连续两年未交物业费的117户业主发出律师函，律师函中写明了业主所欠的物业管理费数额、违约金计算方式等，并提醒业主积极履行交纳义务。 而市区阳光水岸小区，历年物业费的收缴率高达95%以上。“确切地说，近年已经达到了98%以上，而且大部分业主是主动到物业服务柜台上交纳。”小区物业工作人员向记者表示，物业用心服务了，业主都能看到、感受到，因此一般不会在物业费上为难物业公司。 该工作人员认为，业主主动交物业费是因为物业提供的服务让他们满意，物业与业主的关系能够进入良性循环。“业主的电灯、小家电，只要物业能帮忙的，我们都免费上门安装。如果涉及到更换配件的，还提供免费的代购服务。” 物业、业主的矛盾根源在哪儿？ “宏大物业”负责人朱宝军认为，目前物业和业主的矛盾根源主要在于相互不理解。朱宝军表示，比如，房屋质量存在问题，无论是在“质保”期内、外，维权的主体都应是开发商或业主，物业公司可以配合维修。但事实是，大部分业主均将责任推给物业，并且作为拒缴物业费的理由。 但不少业主认为，目前大部分小区的物业公司都是前期由开发商直接招标，业主并没有发言权，特别是尚未成立业委会的小区，业主只能容忍物业“恣意妄为”，物业费成为了制约物业公司的唯一“法宝”。 有业内人士认为，如今物业与业主紧张关系，很大程度上来自于开发商前期埋设的“地雷”。一些开发商为了短期效益，掩盖问题，在招聘前期物业时就煞费苦心，后来干脆成立所谓“开发商物业”。如今，“开发商物业”已经成为了不少楼盘销售的卖点之一，业主们选择“开发商物业”也是希望在以后的房屋保修上能够有所保障。 该人士坦言，其实物业和业主的矛盾根源还是物业费、车位费、广告费等经济问题。对于一个新楼盘而言，前三四年是物业公司利润空间较大的时间段，物业费收缴率也高。但随后，房屋超过保修期，物业的利润也会逐渐降低，特别是一些不能随便使用公共维修基金的小区，物业公司的兴趣将会逐渐减小，有的甚至撤退。“利润减少，无利可图，物业公司就会精简人员，缩减开支，服务质量必将降低。” 但对于该不该将业主告上法庭？一家物业费收缴率较高的物业公司负责人向记者表示，如果个别业主多年不交物业费，物业公司应当通过法律途径向其索要，这对其他缴费的业主来说，才更公平。 江苏擎天柱律师事务所律师杨峻鹏表示，根据我国的《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。如果业主对物业服务不满，可以与物业公司协商或向有关部门反映。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相应的证据后到法院起诉。 解决物、业矛盾应当多沟通 6月2日，我市《物业管理办法（征求意见稿）》开始公开征求意见。数据显示，我市物业管理覆盖率达到90.2%，物业企业总数量有286家。按理说，我国现行的《物业管理条例》已经为业主和物业的权责以及物管费的交纳，给出了大致的规定。但在实际操作中，业主和物业为何总是各有各的理？ 市区九龙花园小区分为吉龙苑、祥龙苑、腾龙苑、飞龙苑，是汤汪乡村民的安置小区。在社区成立自己的物业公司之后，原本脏乱差的小区环境如今焕然一新。同样的“逆袭”还发生在了竹西社区辖区内的安置小区，物业费收缴率均达到90%以上。 “如果物业能把心放在小区，肯定会得到业主的认可。”“安康物业”经理栾华钧认为，如果绝大多数的业主不愿意交纳物业费，那肯定是因为物业的服务不到位，物业和业主主要还是在沟通。 栾华钧认为，物业要和业主搞好关系，应当做到三件事：第一，业主找到物业，能解决的立刻解决；第二，不能解决且不应当是物业该解决的事情，能帮忙的要尽力解决；第三，不是物业能解决的事情，应当和业主解释清楚，并协助业主找相关职能部门，一起去解决。“业主肯定希望物业费越低越好，物业公司肯定希望利益最大化，但保证物业公司有合理利润，才能保证小区物业管理的良性循环，业主和物业之间还是要找到双方认可的‘切合点’。” 栾华钧举例，为了提高物业人员为业主的服务热情，该物业公司在内部进行了相应考核，提高服务意识。“有时物业把公共区域服务的再好，但是如果不能为业主解决切身实际问题，往往还是得不到业主的认可。”因此，栾认为，让业主放心很重要。 政协委员王有培认为，应当发挥基层组织、居委会的媒介作用。物业所在地的政府组织、社区应积极发挥桥梁媒介作用，为物业公司和业主搭建交流平台，消除双方之间的隔阂。一方面增强业主对物业公司的信任，消除业主的抵触情绪，另一方面加强对物业公司服务、收费、账目等方面的监督，维护业主的合法权益。 王有培委员建议，所属社区居委会可帮助召开业主大会、组建业委会，让业主开展自治工作；整合各种资源，把物业管理纳入辖区综合治理范围，把创建文明小区、安全小区与优秀物业管理小区结合起来；利用社区居委会的优势，及时处理和调解业委会、物管、业主之间的矛盾和纠纷。
一些小区建成后，“维修”成为物、业扯皮的理由
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